Een kelder onder een villa waarin bijvoorbeeld een zwembad, een fitnessruimte, een biljartruimte en bergruimten liggen kan worden gezien als nevengebruiksfunctie van de woonfunctie. Denk ook aan een sportfunctie voor het zwembad, fitnessruimte en biljartruimte, en aan overige gebruiksfunctie voor de bergruimten. Op die manier tellen ze niet mee bij de gebruiksoppervlakte van de woonfunctie maar mogen ze wel in hetzelfde brandcompartiment liggen.
De GO (gebruikoppervlakte) van een ruimte wordt bepaald volgens een vaste procedure met meerdere stappen, en geldt ook voor ruimtes zoals kelder en buitenruimten. Opgaande scheidingsconstructies zijn bijvoorbeeld dragende wanden, scheidingswanden, borstweringen, maar ook schoorsteenstoelen en andere vaste bouwkundige elementen die in de ruimte inspringen en tot de vloer doorlopen. De vloeroppervlakte van een ruimte is de vloeroppervlakte gemeten tussen de wanden die de ruimte omsluiten. Voor de bepaling van de GO verwijst Bijlage I A van het Bbl naar de NEN 2580.
Hoe moet je de gebruiksoppervlakte (GO) bepalen?
- Neem eerst alleen de niet-gemeenschappelijke ruimten en groepeer deze zoveel mogelijk. Dit is het uitgangspunt voor de GO van de gebruiksfunctie.
- Vloeroppervlakten worden in vierkante meter (m²) uitgedrukt. De gemeenschappelijke ruimten van de gebruiksfunctie worden gezien als een groep van ruimten. Gemeenschappelijke verkeersruimten, zoals een hal of trap, tellen mee bij de bepaling van de GO.
- Bij woon- en logiesfuncties vindt alleen toedeling plaats van gemeenschappelijke verkeersruimten binnen niet-zelfstandige eenheden. Alleen de gemeenschappelijke verkeersruimten die leiden naar zelfstandige eenheden van woon- en logiesfuncties tellen mee.
- De GO van de gemeenschappelijke ruimte(n) (uitkomst van stap 4) moet evenredig verdeeld worden over de GO van de groep met niet-gemeenschappelijke ruimten van de afzonderlijke gebruiksfunctie(s) die op die gemeenschappelijke ruimte(n) zijn aangewezen.
- De GO van een gebruiksfunctie is dan de oppervlakte van de niet-gemeenschappelijke ruimte(n) plus het aandeel in de gemeenschappelijke ruimte(n).
C is het evenredige deel van de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten waarop de niet-gemeenschappelijke ruimten van een gebruiksfunctie zijn aangewezen. Ligt een gebruiksfunctie in 2 of meer gebouwen? Dan moet je het GO per gebouw bepalen en het GO van de afzonderlijke gebouwen bij elkaar optellen. Maakt een kelder deel uit van een gebruiksfunctie? Dan telt de vloeroppervlakte van de kelder mee bij de bepaling van de GO.
Externe bergruimte en overige gebruiksfuncties
Als de ruimte wordt aangemerkt als overige gebruiksfunctie, dan kan dit de berekening beïnvloeden. De aanvrager van een omgevingsvergunning of de eigenaar van een gebouw geeft zelf aan op welke manier hij zijn gebouw indeelt en kan hierbij alleen gebruikmaken van de gebruiksfuncties in het Bbl. Is de zolder bijvoorbeeld alleen met behulp van een huishoudladder via een verwijderbaar luik toegankelijk voor incidenteel gebruik? Dan mag je de zolder niet meerekenen bij de bepaling van de GO. Maar is de ruimte wel voor mensen toegankelijk, bijvoorbeeld via een vlizotrap? Dan maakt een gedeelte van die zolder wel deel uit van de GO van de desbetreffende gebruiksfunctie. Een andere mogelijkheid is dat de zolder wordt aangemerkt als een overige gebruiksfunctie.
De GO van een (sub)brandcompartiment, beschermd subbrandcompartiment, toegankelijkheidssector, thermische zone of rekenzone bepaalt u op dezelfde manier. Wilt u de opvang- en doorstroomcapaciteit berekenen? Dan maakt u gebruik van de GO van het gedeelte in een gebouw dat is aangewezen op de verkeersruimte of de ruimte waardoor een verkeersroute voert. Ook bij het bepalen van deze oppervlakten volgt u de eerdergenoemde 5 stappen. Voor meer informatie verwijzen we naar het infoblad Vluchten bij brand.
Buitenruimte, veranda’s, terrassen en bijgebouwen
Een veranda of carport die met het hoofdgebouw verbonden is, wordt gezien als “gebouwgebonden buitenruimte.” Dit geldt ook als de constructie direct tegen het hoofdgebouw is geplaatst (op minder dan 0,1 meter afstand). Een vrijstaand gastenverblijf of kantoortje kan als gebruiksoppervlakte wonen worden gerekend als het voldoet aan bouwkundige eisen zoals isolatie, klimaatbeheersing en daglichttoetreding. Een carport zonder wanden wordt niet gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, maar kan wel gebouwgebonden buitenruimte zijn. Voor terrassen en serres gelden strenge eisen.
De Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen en de Meetinstructie Bruto inhoud woningen bepalen vanaf juli 2019 hoe GO en woonthema’s berekend worden. Normaliter is een update ongeveer eens in het twee jaar te verwachten, maar deze update kwam al na 1,5 jaar. Belangrijke ontwikkelingen betreffen de koppeling van woninggegevens met BAG en WOZ, zodat vastgoedgegevens betrouwbaarder gecontroleerd kunnen worden en minder vaak ter meting noodzakelijk is.
Externe ruimte, BAG en NEN 2580
Externe bergruimte volgt de regels van BAG: de Meetinstructie gebruikte plaatjes afkomstig uit het Objectenhandboek Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Medio 2018 onderging BAG-regelgeving een grote wijziging, waardoor het Objectenhandboek kwam te vervallen. De VGV-lijst (de lijst met veelgestelde vragen) is hierdoor eveneens aangepast. Vraag 23 gaat bijvoorbeeld over de serre op tuintegels op zand. Verschillende updates hebben geleid tot vraag 25, cruciaal voor toekomstige toepassingen.
De Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen is gericht op consistentie in oppervlakteberekeningen, inclusief de externe bergruimten. Bij de Energie-index en NTA 8800 is de GO volgens NEN 2580 nu de standaard, al zijn er onderscheidende aspecten: de Energie-index kan ontbrekende meters bevatten die later bijgeteld kunnen worden bij marktwaardering. Een nauwe samenwerking tussen BAG, WOZ en woningcorporaties kan straks leiden tot betrouwbare, gezamenlijke oppervlaktegegevens.
Overzicht: woonoppervlak, gebruiksoppervlak en gebouwgebonden buitenruimte
- Woonoppervlak is een specifieke categorie binnen gebruiksoppervlak dat voor woningen geldt.
- Gebouwgebonden buitenruimte omvat balkons, terrassen, daktuinen, serres en loggia’s die aan het hoofdgebouw grenzen maar niet tot het woonoppervlak behoren.
- Zolders en kelders hebben specifieke regels: hoogte, toegankelijkheid en verbinding met de woning bepalen of ze meetellen als woonoppervlak of overige ruimte.
- Bijgebouwtjes zoals tuinhuisjes, gastenverblijven of kantoren vallen onder externe bergruimte of overige ruimte, niet onder woonoppervlak.
- Het juiste meten volgens NEN 2580 beïnvloedt vastgoedwaarderingen, huurprijzen en contractuele situaties.
Kortom, de toepassing van de meetregels vereist een zorgvuldige afweging van welke ruimte mee telt als woonoppervlak, welke als gebouwgebonden buitenruimte en welke als overige ruimte. De koppeling van BAG, WOZ en Meetinstructies biedt kansen voor meer transparantie en efficiëntere vastgoeddocumentatie.
tags: #platdak #gebouwgebonden #buitenruimte