Wie kent ze niet: plinten van gebouwen die zijn ingevuld met exáct dezelfde koffieketens, pizzaketens of filialen van een bekend biefstukrestaurant. ‘Ontwikkelaars en beleggers geven bij het invullen van hun commerciële ruimten de voorkeur aan huurders die het meeste economisch rendement genereren’, schrijven Wijntuin en De Ridder in een gezamenlijke publicatie. Wijntuin is oprichter van WYNE Strategy & Innovation dat adviseert op het gebied van ontwikkeling en realisatie van voorzieningen in winkelgebieden en gebiedsontwikkelingen. ‘Deze traditionele, euro-gedreven denkwijze leidt meestal tot een eenzijdige invulling van de plinten’, zeggen Wijntuin en De Ridder. Ze vervolgen: ‘Vaak wordt er niet goed nagedacht over een op maat gemaakt voorzieningenprogramma dat past bij de locatie, de omgeving en de doelgroepen. De hoge huren bieden weinig tot geen ruimte voor creatieven, makers, culturele en maatschappelijke voorzieningen.
Wijntuin en De Ridder constateren dat ontwikkelaars, beleggers en gemeenten het belang van een meer diverse plintprogrammering in gebiedsontwikkelingen nog steeds onvoldoende inzien en omarmen. De vraag is wel wat een goede verhouding is tussen economisch en maatschappelijke gebruik. Juist zij zorgen voor onderscheidend vermogen en geven het gebied smoel. Dit zijn de zogeheten ‘impactondernemers’. Wijntuin en De Ridder baseren zich op het waardenmodel voor portfolio’s van WYNE, en een leefstijlenmodel van MarketResponse. Plintinvulling op de Zuidas. Supermarktketen Albert Heijn op de hoek van de Parnassusweg en de Eduard van Beinumstraat. Dat correspondeert met bevindingen van economisch geograaf Gerlof Rienstra van Rienstra beleidsadvies en beleidsonderzoek. Uit zijn analyses blijkt dat een diverse programmering van activiteiten in een gebied resulteert in hogere transactiewaarden.
‘Het zijn de gebieden met de unieke winkels, lokale horeca en impactondernemers die steevast hoog scoren op de lijstjes van magazines die vertellen wat de plekken zijn die je móét bezoeken, of desnoods de Lonely Planet. In dat kader wordt ook wel gesproken over de ‘lokhipsters’ die als ‘image builders’ naar een gebied worden gehaald om het als ‘happening’ op de kaart te zetten, waarna de bezoekers toestromen. En op het moment dat het gebied in de lift zit, worden ze weer verdrongen. Op den duur moeten ze ‘plaatsmaken’ als vastgoedeigenaren besluiten de huren te verhogen, en kunnen deze hipsters de huur niet meer opbrengen. De Ridder benadrukt daarnaast het belang van de juiste maatschappelijke, culturele en economische voorzieningen op de juiste plek, voor het duurzaam binden van bewoners, bezoekers, bedrijven én werknemers.
‘Deze visie op de lange termijn levert misschien niet het hoogste rendement, maar wel een langdurige betrokkenheid van doelgroepen op', zegt hij. De hamvraag is hoe je een individuele pandeigenaar ertoe beweegt om bijvoorbeeld een jonge ontwerper te huisvesten die amper huur kan betalen, als je ook de zoveelste goed betalende pizzeria kan binnenhalen. De maatschappelijke investering in de vorm van een lagere huur voor zo’n ontwerper komt voor rekening van de individuele pandeigenaar, terwijl de opbrengsten ten goede komen aan het collectief. ‘Hoe versnipperder het eigendom, hoe lastiger dit is. Je zult dit dus moeten organiseren in het collectief’, zegt Wijntuin. Hij suggereert dat vastgoedeigenaren een fonds optuigen waaruit het verschil wordt afgedekt tussen de markthuur en de bescheiden huur die de impactondernemer redelijkerwijs kan opbrengen. Afspraken kunnen worden opgenomen in een plintconvenant.
In Strijp-S in Eindhoven bijvoorbeeld, hebben eigenaren zo’n plintconvenant met bijbehorende financiële afspraken opgesteld, vertelt Wijntuin. Eigenaren in het gebied moeten wat betreft Wijntuin het initiatief nemen als het gaat om economisch-maatschappelijke plintinvulling. Een cruciale rol is volgens Wijntuin weggelegd voor beleggers. ‘Zij zijn wat mij betreft de belangrijkste actor. Als zij hun plinten als ‘money makers’ meenemen in hun businesscase, wordt het voor zowel vastgoedeigenaren die instappen (in het geval de belegger de plint wil afstoten, red.) als ondernemers een lastig verhaal. Ik ben daarom van mening dat beleggers ook de 40-40-20 verdeling moeten aanhouden en dat al aan de voorkant moeten meenemen.
De aangepaste huursom voor ‘impactondernemers’ hoeft wat betreft Wijntuin niet altijd aangepast te blijven. ‘De economisch-maatschappelijke component houdt in dat er naast het maatschappelijk ook aan het economisch ondernemerschap moet worden gewerkt.’ Hij bedoelt dat ook van deze ondernemers verwacht mag worden dat ze een ontwikkeling doormaken. En mogelijk zelfs via een zogenaamde ‘ondernemersladder’ kunnen doorgroeien naar het niveau van ‘quality boosters’. Een plint lijkt een klein detail in het interieur maar het effect kan groots zijn. Mits je de juiste plint kiest voor jouw huis.
Van woningplinten tot plintinvulling in vastgoedontwikkelingen
En hoe futiel dit onderdeel ook schijnt, er is meer keuze in vloerplinten dan je wellicht wist. Mocht je je nog afvragen of vloerplinten eigenlijk wel nodig zijn, dan is het antwoord kort: ja, plinten zijn hard nodig. Een plint is gewoonweg praktisch als beschermer van de muur waar een stofzuiger of natte dweil anders vlekken en strepen op achterlaat of zelfs stukjes muur laat afbrokkelen. En het verbergt de rand van de vloer als die niet helemaal strak tegen de muur aan ligt. Maar een plint is ook decoratief. Het maakt de ruimte af, vergroot de vloer of benadrukt de muur.
Wil je onopvallende plinten die wegvallen in de vloer, dan kies je lage plinten ofwel de plakplinten. Deze zijn gemakkelijk zelf aan te brengen doordat ze zijn voorzien van dubbelzijdig tape en met een goede verstekschaar knip je ze nog snel in verstek ook. De plakplinten zijn meestal in dezelfde tint en look als de vloer te bestellen. Hoge plinten daarentegen geven een ruimte veel meer uitstraling; het maakt het interieur chique of robuust, afhankelijk van het soort plint, de kleur en de maat die je kiest.
Zo zijn er de effen, witte hoge plinten voor een strak interieur maar ook kraalplinten of monumentenplinten met een fijne bewerking bovenop de plint. Bij plinten is het ook heel belangrijk dat je het juiste materiaal kiest. Zoals gezegd krijgen ze nogal wat te verduren tijdens het schoonmaken en dus moeten ze stoot- en watervast zijn. MDF is daar heel geschikt voor; het bestaat uit resthout dat samen met kunsthars tot een gladde plaat wordt geperst. Hierdoor is het hoogwaardig materiaal dat bovendien heel gemakkelijk te verwerken is. Wel zo handig als je de plinten nog wilt verven!
Soorten plinten en materialen
Vier soorten plinten worden op de markt onderscheiden: MDF-plinten, PVC-plinten, niet-PVC- of HDPS-plinten en overzetplinten. MDF-plinten zijn gemaakt van vezelplaat; de duurzaamheid hangt af van het afwerkingsmateriaal. PVC-plinten komen in holle en massieve varianten en bieden waterbestendigheid en veel kleurenkeuze. HDPS-plinten zijn niet-PVC en vervaardigd uit polystyreen met een hoogwaardig, gelakt MDF-achtig oppervlak. Elk type heeft zijn eigen voor- en nadelen afhankelijk van vocht, onderhoud en installatiegemak.
Als je kiest voor hoge plinten, kies dan voor materialen die waterdicht en slijtvast zijn, zoals massief PVC of HDPS. Een donkerdere plint kan luxe toevoegen in een lichte kamer, terwijl witte plinten een ruimte optisch kunnen verlichten. De hoogte van de plint is belangrijk: bij muren kleiner dan 260 cm mogen de plinten niet hoger zijn dan 60-80 mm om een ruimtelijk evenwicht te bewaren.
Muurplinten leggen: zo plaats je stap voor stap zelf hoge plinten | GAMMA
Praktische tips voor zelf plaatsen: meet nauwkeurig, zaag met 45 graden hoeken, gebruik montagekit en controleer na 24 uur de droogtijd. Een plint verlengen gebeurt vaak door twee plinten tegen elkaar te leggen en met een verstekzaag een hoek van 45 graden te zagen. Houd rekening met bedrading bij plintgoten en zorg voor voldoende achterruimte voor kabels.
Economisch-maatschappelijke plintprogramma’s: meerwaarde voor gebiedsontwikkeling
Het kernidee is dat maatschappelijke voorzieningen - zoals creatieve werkruimten, maatschappelijke ondernemingen en kleinschalige lokale horeca - hiermee kunnen worden verankerd in een gebied terwijl economische haalbaarheid gewaarborgd blijft. Een fonds waarin vastgoedeigenaren een bijdrage leveren om het verschil tussen markthuur en betaalbare huur voor impactondernemers te dekken, kan worden opgezet. Plintconvenanten vormen een instrument om afspraken te verankeren in de praktijk, zoals gezien in Strijp-S.
< tagimg>Diagram: structuur van plintconvenant en fondsmodelPraktische bevindingen en oproep tot actie
Beleggers spelen een cruciale rol: zij moeten de plinten in hun businesscase meenemen en een evenwichtige verdeling (bijv. 40-40-20) aanhouden. Winstgevendheid hoeft niet ten koste te gaan van maatschappelijk rendement; juist de lange termijn betrokkenheid van doelgroepen vergroot de vitaliteit van een gebied. Een plint lijkt misschien een klein detail, maar het kan het onderscheid maken tussen een saai winkelstraatje en een levendige, duurzame plek met brede maatschappelijke aantrekkingskracht.