Wanneer een nieuwbouwwoning vóór de toestandsdatum is opgeleverd, geldt de WOZ-waarde als de volledige waarde van de afgebouwde woning, inclusief grond en verbouwingen. Is de nieuwbouwwoning nog in aanbouw, dan vertegenwoordigt de WOZ-waarde de waarde van de grond en de bouwkosten tot de toestandsdatum. De waarde van een nog niet-afgebouwde woning is geen verkoopwaarde, maar de gecorrigeerde vervangingswaarde, wat ook de gangbare methode is voor niet-woningen.
Belangrijke data en basisprincipes
- Waardepeildatum: de waarde op 1 januari, één jaar vóór het betreffende belastingjaar.
- Toestandsdatum: de toestand van de woning op 1 januari van het betreffende belastingjaar. Dit bepaalt welk tarief en welke berekeningsmethode toegepast worden.
- Bij nieuwbouw zijn er twee fasen: bouwgrond, woning in aanbouw en uiteindelijk de opgeleverde woning. De toestandsdatum bepaalt de waardering voor het jaar zelf, terwijl de waardepeildatum richtinggevende referentie is voor vergelijkingen met voorgaande periodes.
Hoe wordt de WOZ-waarde bij nieuwbouw bepaald?
De gemeente hanteert bij nieuwbouw twee verschillende benaderingen, afhankelijk van of de woning is opgeleverd vóór of na de toestandsdatum:
- Opgeleverd vóór de toestandsdatum: de WOZ-waarde is de volledige waarde van de afgebouwde woning inclusief grond en verbouwingen. Het tarief geldt als woningwaarde.
- In aanbouw op de toestandsdatum: de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gemeente kijkt naar de grondwaarde en de bouwkosten tot dat moment, en niet naar verkoopprijzen van andere in aanbouw zijnde woningen. Voor het inschatten van bouwkosten wordt gekeken naar de totale bouwkosten van de woning en deze vermenigvuldigd met een voortgangspercentage van de bouw.
Voorbeelden en verdere toelichting zijn te vinden in de praktijkvoorbeelden en bij de rechtsbeschouwingen (waaronder uitspraken van de Hoge Raad) die aangeven hoe btw en omzetbelasting hierin een rol spelen bij de vervangingswaarde, en hoe dit moet worden toegepast bij courante objecten zoals hotels en kantoren die in aanbouw zijn.
Specifieke maatregelen voor bestaande en nieuwbouwwoningen
De WOZ-waarde van een bestaande woning gaat uit van een schatting op 1 januari 2025, meestal gebaseerd op gemiddelde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt op dat moment. Als de woning rond de waardepeildatum is gekocht, kan de eigen aankoopsom wel in de waardevaststelling worden meegenomen, afhankelijk van de datum van koop. Als de aankoopprijs niet zakelijk tot stand is gekomen, bijvoorbeeld door schenking, geldt dit niet als uitgangspunt voor de WOZ-waardevaststelling.
Bij nieuwbouw geldt: als de bouw nog niet gestart is, wordt uitsluitend de grond aangeslagen (niet-woning tarief). Als de eerste paal in de grond zit en er sprake is van voltooiing, geldt het woning-tarief. De toestandsdatum blijft het uitgangspunt voor de waardebepaling van het jaar-de gemeente bekijkt hoe ver de woning vordert op 1 januari en hanteert een percentage gereedheid voor het woningdeel.
Is de woning opgeleverd voor de toestandsdatum, dan geldt het woning-tarief ook voor de WOZ-waarde van nieuwbouw. De gemeente kijkt vervolgens naar de waarde op de waardepeildatum (1 januari van het jaar vóór het belastingjaar). Zijn deze niet bekend, dan gebruikt men verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rondom die datum en rekent dit om naar 1 januari in het vorige jaar.
Belastingheffing en bezwaar
De WOZ-waarde vormt de basis voor verschillende belastingen:
- Gemeenten gebruiken WOZ voor onroerendezaakbelasting (ozb), afvalstoffenheffing en soms rioolheffing.
- De Belastingdienst gebruikt WOZ onder andere voor inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait, en voor erf- en schenking.
Als de WOZ-waarde niet klopt, kun je bezwaar maken. Het bezwaar heeft potentieel financiële voordelen, aangezien een lagere WOZ-waarde leidt tot lagere lasten. Bij nieuwbouw is het maken van bezwaar mogelijk wanneer de WOZ-waarde niet klopt met de gerealiseerde voortgang of de marktwaardering van vergelijkbare woningen.
Arbeidsintensieve factor: btw en vervangingswaarde
In bepaalde caussen kan omzetbelasting (btw) invloed hebben op de vervangingswaarde. Voor courante objecten die op 1 januari van het belastingjaar in aanbouw zijn, kan worden volstaan met een WOZ-waarde exclusief 21% btw, mits de eigenaar recht heeft op btw-aftrek. Dit is relevant bij de vaststelling van de vervangingswaarde als het object nog in aanbouw is en de btw mogelijk niet als offer wordt meegerekend.
Advies: trek de visie van het Hoge Raad mee in lopende of nog te starten bezwaarprocedures waar van toepassing. Formeel geldt dat bezwaar tegen een WOZ-beschikking binnen zes weken na dagtekening moet worden ingediend.
Praktisch voorbeeld: wat betekent dit voor jou?
Stel je hebt een nieuwbouwwoning gekocht voor €350.000 (grond en bouwkosten) en deze wordt in 2019 opgeleverd, terwijl op 1 januari 2019 de woning nog niet gereed was. Een factuur van 20% gereedmelding leidt tot een WOZ-waarde van ongeveer €70.000 voor 2019 (350.000 x 20%). De uiteindelijke WOZ-waarde zal in samenspraak met de gemeente worden vastgesteld en kan variëren op basis van de gereedheid en de waardepeildatum.
De WOZ-waarde heeft invloed op:
- ozb, afvalstoffenheffing en rioolheffing door gemeenten;
- inkomstenbelasting via eigenwoningforfait, en bij schenking of erfbelasting;
- koop-/verkooponderhandelingen tussen kopers en verkopers.
Belangrijke samenvatting van het proces
De waardebepaling van nieuwbouw gaat uit van:
- de toestand op 1 januari van het jaar (toestandsdatum);
- de waardepeildatum (1 januari van het jaar ervoor);
- het tarief afhankelijk van woning versus niet-woning; en
- de voortgangspercentages bij onopgeleverde woningen.
